Le choc démographique est un choc immobilier : l'alerte de Bertrand Moine

La crise du logement est aussi une affaire de démographie. C'est la thèse défendue par Bertrand Moine, entrepreneur de l'immobilier et fondateur de Digital Village, lors d'une courte intervention à Next Gen Patrimoine 3, le 16 avril 2026 à Paris.

Son point de départ : les statistiques publiées par l'INSEE début janvier 2026. Pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale, la courbe des naissances est passée sous celle des décès. « Notre solde naturel lié à la démographie est désormais négatif », résume-t-il. Le solde naturel mesure l'écart entre les naissances et les décès d'une année.

Devant une salle où il sait les CGP nombreux, il en tire les conséquences pour le marché immobilier en 2026 : un parc figé, un neuf à l'arrêt, des jeunes actifs qui renoncent et un patrimoine considérable à transmettre.

Natalité, vieillissement, décohabitation : trois tendances qui se cumulent

Au-delà de la baisse de la natalité, Bertrand Moine insiste sur la vitesse du vieillissement. La part des plus de 80 ans va nettement progresser d'ici 2050, selon les projections qu'il cite, avec la dépendance qui l'accompagne. S'y ajoute la décohabitation : les ménages sont de plus en plus petits, face à des logements qui ne leur correspondent pas.

Il renvoie à un rapport qu'il a publié sur le lien entre natalité et logement, ainsi qu'au livre de Maxime Sbaihi, Les Balançoires vides, qui ne consacre selon lui que trois pages à l'immobilier, sujet qu'il juge insuffisamment traité.

Crise du logement : des seniors propriétaires sans raison de bouger

Plus de 70 % des seniors sont propriétaires, rappelle-t-il, de logements massivement sous-occupés, donc inaccessibles aux jeunes, surtout dans les grandes métropoles. Leur patrimoine est majoritairement immobilier, et très largement désendetté.

Rien ne les pousse à vendre. Le système de retraite, qu'il juge largement avantageux, n'exerce aucune contrainte économique. Les droits de mutation à titre onéreux, élevés en France, retirent tout intérêt fiscal à un déménagement. « Aucun intérêt financier à libérer un T4 ou un T5 pour aller acheter un T2 ou un T3 », constate-t-il.

À retenir pour un CGP : selon ce diagnostic, le patrimoine des clients seniors est majoritairement immobilier, désendetté et peu mobile, et rien dans les règles actuelles ne les incite à arbitrer.

Un neuf à l'arrêt, un marché rigide

Le stock est figé et le flux ne compense pas. En dix ans, les autorisations d'urbanisme ont reculé de 45 %, indique Bertrand Moine, soit des volumes de logements créés à peu près divisés par deux. La production manque là où les besoins sont les plus forts. Il y voit un réflexe nimbyste largement partagé, le refus des chantiers près de chez soi, et un désengagement des élus : « Les maires sont de moins en moins bâtisseurs. »

Stock immobile d'un côté, construction en berne de l'autre : cette rigidité du marché pénalise d'abord les plus jeunes.

Une pièce en plus, 50 % de budget en plus : la génération du renoncement

Pour un jeune actif qui veut un enfant, donc une pièce supplémentaire, le budget logement augmente de l'ordre de 50 % dans les grandes métropoles, selon l'intervenant. À Paris, l'opération est devenue tout simplement impossible, estime-t-il. Beaucoup renoncent : les économistes parlent de giving up. « On est en train de créer une génération de renoncement », avertit-il.

Le phénomène est documenté aux États-Unis, où des travaux d'économistes relient l'impossibilité d'accéder à la propriété au renoncement à avoir un enfant. Avec les derniers chiffres de l'INSEE, la France rejoint selon lui la cohorte des pays de l'OCDE, dont le Japon, qui vivent cette situation depuis plusieurs années.

9 000 milliards à transmettre : les questions posées aux investisseurs

Reste le stock de patrimoine. Bertrand Moine cite un chiffre lu le matin même dans La Tribune : 9 000 milliards d'euros appelés à se transmettre dans les prochaines années, un volume sans précédent. Comment cette propriété passera-t-elle à des plus jeunes dont la capacité d'achat se réduit ? La question est posée, sans réponse à ce stade.

Seconde interrogation : où ira l'épargne de jeunes actifs qui ne peuvent plus acheter leur résidence principale ? L'intuition voudrait qu'elle se reporte vers l'assurance vie, les tokens ou les cryptoactifs. Ce n'est pas ce que les économistes ont vérifié dans plusieurs pays, dont les États-Unis, objecte-t-il : faute de pouvoir se projeter, cette génération se désengage, y compris au travail.

L'intervention, brève, s'en tient au diagnostic. La question des solutions est formulée, pas traitée.

À vérifier : dans un dossier résidentiel, par exemple lors de la sélection d'un club deal immobilier, la typologie des logements et la démographie locale (vieillissement, taille des ménages) méritent une place dans l'analyse.

Ce qu'il faut retenir

• Le solde naturel français est devenu négatif d'après les chiffres INSEE de janvier 2026, une première depuis la Seconde Guerre mondiale selon Bertrand Moine.
• Plus de 70 % des seniors sont propriétaires, le plus souvent sans crédit en cours : leurs logements, souvent sous-occupés, ne reviennent pas sur le marché.
• Les autorisations d'urbanisme ont baissé de 45 % en dix ans : le neuf ne prend pas le relais.
• Une pièce de plus coûte environ 50 % de budget supplémentaire dans les métropoles : des jeunes actifs renoncent à acheter, parfois à avoir un enfant.
• 9 000 milliards d'euros doivent se transmettre dans les prochaines années, sans que l'accès des jeunes à la propriété soit réglé.